时间:2025-02-24 22:52:14 来源:网络整理 编辑:Nhận định
Các Bộ,địnhtínhchiphívốnvàolợinhuậncủanhàđầutưcóhợplýbóng đá hôm nay việt nam ngành đang xây dựng dbóng đá hôm nay việt nambóng đá hôm nay việt nam、、
Các Bộ,địnhtínhchiphívốnvàolợinhuậncủanhàđầutưcóhợplýbóng đá hôm nay việt nam ngành đang xây dựng dự thảo nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, theo đó, dự thảo Nghị định quy định về giá đất đã có những quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Các quy định dự thảo đã giải thích kỹ hơn các phương pháp định giá đất, nhất là quy định rõ điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Các quy định chuyển tiếp về xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cũng được hướng dẫn khá rõ ràng, đã góp phần rất lớn vào việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc của các dự án còn tồn đọng trước đây.
Bên cạnh đó, các chuyên gia, doanh nghiệp cũng chỉ ra những điểm còn bất cập, với mong muốn Ban soạn thảo Nghị định xem xét, nghiên cứu nhằm đưa các quy định phù hợp tối đa thực tế.
Cần tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư của doanh nghiệp
Chia sẻ vớiPV,ông Bùi Thức Dục, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho hay, trong Nghị định 12 sửa đổi và trong dự thảo Nghị định về giá đất đã đưa phương pháp thặng dư để xác định giá đất.
Tuy nhiên, phương pháp này lại chưa tính đúng, đủ các khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư. Cụ thể, theo nguyên tắc về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Bao gồm những chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá.
Đối với bất động sản, các chi phí này sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án, từ chi phí kinh doanh quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, tiền sử dụng đất (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.
“Do đó, cần tính đầy đủ chi phí bao gồm tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư mà nhà đầu tư phải nộp trước vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật để được giao đất. Nếu chỉ tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu.
Không tính chi phí đầu vào khác như chi phí vốn do nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là tính thiếu”, ông Dục nói.
Bên cạnh đó, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn G6 cũng cho hay, liên quan đến phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng.
Ông cho hay, trên thực tế, trong quá trình thực hiện các dự án thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng, nên phải tính chi phí dự phòng mới hợp lý.
Loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận
Cũng nêu vướng mắc, bất cập về không tính đúng, tính đủ tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án theo phương pháp thặng dư như doanh nghiệp đề cập trên, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam còn bổ sung thêm bất cập khác.
Đó là không tính đúng, đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nêu băn khoăn liệu có nhầm lẫn về chi phí và lợi nhuận trong quy định dự thảo.
Cụ thể, ông Thỏa cho hay, theo dự thảo Nghị định về giá đất: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.
Ông phân tích, chi phí vốn được xét đến hoặc có tính đến (chứ không phải bao gồm trong lợi nhuận của nhà đầu tư) là một tỷ số để tính toán hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi bỏ vốn hoặc vay vốn để quyết định đầu tư. Nhưng bản chất của nó là khoản lãi của khoản tiền đi vay mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Khoản chi phí lãi vay này cần được tính vào tổng chi phí của dự án.
“Hiểu chính xác thì chi phí vốn đó là phần lợi nhuận dự kiến của người có vốn được hưởng khi cấp vốn/cho vay đối với nhà đầu tư. Đây là chi phí nhà đầu tư phải chi trả, như trả lãi suất vay ngân hàng, trả lãi huy động trái phiếu, chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư. Vì vậy, cần loại bỏ chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa nói.
Bên cạnh đó, có sự khác nhau về phương pháp hệ số và phương pháp so sánh. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, khi áp dụng phương pháp hệ số thì khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 3 thửa đất như phương pháp so sánh mà không phải điều chỉnh các yếu tố khác biệt; coi đó là mức giá hợp lý chia luôn cho giá đất trong Bảng giá đất để tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất.
Nhưng phương pháp so sánh cùng khảo sát, thu thập thông tin của 3 thửa đất như phương pháp hệ số lại phải điều chỉnh các yếu tố khác biệt so với thửa đất cần định giá để định giá đất.
Soi kèo góc Newcastle vs Nottingham Forest, 21h00 ngày 23/22025-02-24 22:39
Diễn viên Phanh Lee hóa bad girl yêu cuộc sống độc thân2025-02-24 22:22
'Siêu mẫu đắt giá nhất Trung Quốc' bán nude trên tạp chí nổi tiếng2025-02-24 22:08
Hoa hậu Mai Phương tặng món quà đặc biệt cho trẻ vùng cao2025-02-24 21:51
Soi kèo góc Arsenal vs West Ham, 22h00 ngày 22/22025-02-24 21:51
Trung Quốc đã biết về lỗ hổng chip Intel trước cả Mỹ?2025-02-24 21:36
Gil Lê lẻ bóng đi sự kiện giữa tin đồn yêu Hoàng Thùy Linh2025-02-24 21:25
Hoa hậu Lý Gia Hân suýt đột tử vì rối loạn nhịp tim2025-02-24 21:11
Nhận định, soi kèo Central Coast Mariners vs WS Wanderers, 13h00 ngày 22/2: Niềm tin cửa trên2025-02-24 20:48
Tường San nói gì khi dừng chân ở Top 8 Hoa hậu Quốc tế 2019?2025-02-24 20:47
Nhận định, soi kèo Casa Pia vs Gil Vicente, 22h30 ngày 22/2: Hướng tới Top 42025-02-24 22:47
Hoa hậu Phan Hoàng Thu hở bạo sánh bước bên NSND Tự Long2025-02-24 22:44
Elcom chia sẻ tiềm năng khai thác GenAI 2025-02-24 22:36
Ngô Thanh Vân xin đạo diễn Hollywood thoại tiếng Việt trong Kẻ kiến tạo2025-02-24 22:20
Soi kèo góc Everton vs MU, 19h30 ngày 22/22025-02-24 22:17
Dàn sao Việt đông đảo tới dự đám cưới Bình an, Phương Nga2025-02-24 21:45
Hacker Việt kiếm tiền tỷ mỗi tháng nhờ bán xác tài khoản Facebook2025-02-24 21:45
Đề thi chuyên môn Toán, Tiếng Anh, Văn lớp 10 tại TP.HCM2025-02-24 21:32
Nhận định, soi kèo Tekstilac Odzaci vs Radnicki 1923 Kragujevac, 22h00 ngày 21/2: Khó tin tân binh2025-02-24 21:10
'Biểu tượng sexy một thời' Y Phụng lột xác nhờ miệt mài tập luyện2025-02-24 20:41